xx市政府机关大楼物业管理
项目施工招标
投标文件
投标人：xx物业管理有限公司（盖单位章）
法定代表人或其委托代理人：xx
二零XX年五月一十二日
目录
投标函3
第一部分：资格证明4
公司声明5
授权书声明5
投标人资格证明文件5
第二部分：技术文件7
人防方面7
物防方面10
工作要求10
本项目物业管理服务工作流程12
第三部分：商务部分25
xx市政府机关大楼物业管理整体设想与策划25
公司简介30
物业项目基本情况32
应急方案33
紧急应变处理方案49
第四部分：报价文件55
1、费用预算编制说明55
2、开荒费55
3、人事费用55
4、能耗费55
5、年度物业管理费用预算支出预算表56
见设备管理费用预算表56
见绿化服务费用预算表56
保安服务费用预算表57
保洁服务费用预算表58
设备管理费用预算表59
月公共能耗预算表60
绿化服务费用预算表61
年度设备设施检测费用预算表61
设备设施外委托保养费用预算表62
附件63
证明文件63
企业法人营业执照63
资质证书64
荣誉证书64
安全证书65
保安工作班检表66
办公室工作场所卫生保洁值班表67
投标函
致：xx市机关事务管理局
本司于二零一六年十二月七日收到贵局发出的招标《入围通知书》后，经过慎重研究和详细考察，同意接受《xx市委市政府机关大楼（xx）物业管理招标书》及有关招标文件所提出的全部条件，并据此编制本投标书。如投被接受（中标），将成为《物业管理委托合同》的组成部分，除双方另有约定外，投标书中的所有内容均具有法律效力。我方的金额为人民币八万元的投标保证金与本投标文件同时递交。
为进一步表达我公司志在夺标的诚挚态度，确保xx市机关大楼物业管理目标的顺利实现，我们郑重承诺：
——严格执行国家有关法律、法规和xx市有关地方法规，信守投标书中具有法律效力的约定和《物业管理委托合同》中包含的约定内容。
——严格按照ISO9002质量管理体系进行管理，并接受xx市有关部门的监督和指导。
——通过考核、培训、再考核的方式，优先聘用原机关事务管理局属下员工加入新组建的管理班子，量才录用、按劳计酬，充分发挥员工的专长和潜能。
——配合、依靠机关事务管理局和有关部门，发挥优势、善用资源，共创全国党政机关大楼管理的经典品牌。
邮编：257000
电话：XXXXX
传真：XXXXX
地址：
电子邮箱：@163.com
中国银行账号：
xx物业管理有限公司：（盖公章）
法定代表人或其授权委托代理人：（签字盖章）
二零一六年五月一十二日
第一部分：资格证明
本公司认真研究了市政府办公大楼项目前期物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。
投标承诺书：
本企业郑重承诺：
一、遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则参加该工程投标;
二、所提供的一切材料都是真实、有效、合法的;
三、不与其他投标人相互串通投标报价，不排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益;
四、不与招标人或招标代理机构串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益;
五、不向招标人或者评标委员会成员行贿以牟取中标;
六、不以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标;
七、不出卖资质，让他人挂靠投标;
八、不恶意压低或抬高投标报价
九、不扰乱开化县招投标市场秩序;
十、不在开标后进行虚假恶意投诉。
十一、通过资格预审入围，无故不按时领取招标文件、不按时参加标前答疑、不按时递交投标文件，愿意接受取消本投标人在开化县范围内三个月以上(含三个月)的投标报名资格。本公司若有违反本承诺内容的行为，愿意承担法律责任，包括：愿意接受相关行政主管部门作出的处罚，愿意接受开化县招投标管理委员会办公室、开化县招投标中心作出的限制交易、停止交易等市场准入与清出的处理。
投标人：xx物业服务有限公司(盖章)
法定代表人：xx(签字、盖章)
二零一六年五月一十二日
公司声明
1、同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。
2、在签署xx市市政府办公大楼项目物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。
3、如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订xx市市政府办公大楼项目物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。
4、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起0个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。
投标单位名称：xx物业服务有限公司(盖章)
法人代表：xx
电话：XXXXX
二零一六年五月一十二日
地址：
授权书声明
注册于山东省xx市xx的xx物业管理有限公司
法定代表人：xx董事长，为本公司授权签字的xx为本公司的合法代理人，就贵方组织的xx市市政府办公大楼项目物业管理服务招标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。
本授权书于二零一六年五月一十二日签字生效，特此声明。
法定代表人：xx投标人代表：xx
投标人全称：山东省xx市xx物业管理有限公司
投标人公章：
投标人资格证明文件
投标人一般性概况：山东省xx市物业管理公司成立于2002年，是国家一级资质的物业管理企业，注册资本500万元人民币，管理面积已超过6000万平方米。
公司先后通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系、是档案管理一级的企业。
我们的服务理念：以人为本-人性化管理、以客为尊-超越客户满意
我们的服务追求：成为客户的好管家、好朋友。
企业名称：xx市xx物业管理有限公司
法定代表人：xx
工商注册号：1234567891011
企业成立时间：2002年12月
第二部分：技术文件
人防方面
针对以上我们所列举的管理重点及物业特性，我公司对xx市政府的管理将采取三大措施。
措施之一：全面投入，保障设备的良好运行
xx市政府做为现代化办公物业，其设备设施的日常运作有着极高的管理维护要求。本物业投入使用的一些先进设备设施将使得管理观念、管理机构、管理方式更现代化、科学化。设施设备要求高、操作严、范围广，涉及到管理、通讯、安防等方方面面。本公司在理论学习、现场参观、实地演练的基础上，制订了科学合理、切实可行的维护、保养、运行计划，保证各项设施设备的良好、有效运作。并且，本公司还将组织所有的设备养护人员针对xx市政府物业所投入的各种类设施设备进行专业培训和学习，保证意识到位，技术到位，服务到位。同时，为提高xx市政府物业管理的工作效率，我们将在xx市市级行政中心投入工作车一辆及现代化办公设备若干，如电脑，网络系统等。
措施之二：不断钻研和学习，利用高科技手段进行管理
中国物业管理的初期是属于劳动密集型企业，人员素质要求相对较低，对于大量的日常工作主要以量取胜，而本公司正在不断完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化.
远程的网络化管理：21世纪是信息化、网络化的时代，而21世纪现代企业管理的精髓在于效率，如何提高单位时间的效率，并且高质量完成工作，是本公司不断追求的目标。本公司将在xx市政府物业完全实现采用全电脑化管理模式，将各个管理层次通过网络连接起来，实现资源共享，统一调配。统一的软件化管理：开发物业管理软件基于长期的高素质物业管理经验，本公司早在几年前就投入巨资进行物业管理软件的开发，并在本公司已经成熟的管理项目的管理实践中发挥着重要的作用。同样，本公司将在xx市政府对该物业相关特点开发专用软件进行管理电脑、网络系统等。
先进的智能化管理：智能化程度直接决定着物业素质的高低，在xx市政府行政员能够把握现实需求和未来走势的优势，以及对智能化设备的学习、了解和掌握，根据经济和实用的原则来进行智能化设施的维护管理，同时与高科技公司建立了良好的合作伙伴关系，保证技术根本的先进性并大幅度降低管理成本。
措施之三：全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件发生率
xx市政府物业的使用性质决定其与住宅小区的全封闭式管理不同，外来人员数量多、流动性强、成分复杂且不易管理，这给物业管理的公共秩序及治安管理带来了不小的困难。本公司在现场勘察、实地访问的基础上，根据xx市政府的安防条件，结合本公司长期管理各类不同性质物业的安防经验，依托本公司常年坚持半军事化管理的高素质护卫队伍，从实际情况出发，确立了xx市政府使用初期“人防为主、技防为辅”，常规期“双管齐下，全面防范”的整体治安思路，采用三重五层防范系统，并将实行24小时保安全方位巡逻制、24小时监控中心值守制。我们有理由相信，经过本公司的管理，可以确保xx市市级行政中心因物业管理原因造成的治安事件发生率为零。
严密的安全管理和保密体系：
一.以“外弛内张”为原则，以治安管理、消防管理、车辆管理、保密管理为主线，以训练有素、行动迅速、果断干练的保安队伍为载体，利用现代化手段，依靠先进的技术设备与工具，科学组织日常管理，精心布置重大活动的安全安排，迅速协助处理突发事件。
二.重大活动、按性质采取一级加强保卫、二级保卫、三级保卫等三种方案。
三.治安状态管理：根据报警信息反映的不同事件，定义一级、二级、三级、四级安全状态，并相应规定一级、二级、三级、四级反应力量、建立以监控中心为指挥调度中心，相关部门负责人为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的反应力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位，通过完善各状态应急处理的调度、组织、协调，确保及时、迅速、有效地处理各类异常情况。
四.消防重点部位重点防范，制定实施区委、区政府、人大、政协等办公区、公共用途区域及会议中心，接待中心等重点部位的消防管理措施。
五.保密管理
——所有员工均要接受《中华人民共和国保密法》的专门培训，经考核合格后方可上岗。
——对重要场所进行有效的管制，限定进入权限。
——对可能造成泄密的设备设施维修施工事先经管理局批准，并由物业管理处派专人现场监管。
——物业管理人员捡到的具有秘密性的内部文件、资料、一律上交天伟区机关事务管理部处理，废旧文件定点存放，定点监控销毁。
——将保密管理纳入公司的整合型管理体系中，并定期进行考核。
——物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用。
专业的秩序维护管理公司：
秩序维护管理公司是xx物业公司的子公司之一，由xx物业公司经理室直接管理。通过专业的培训使秩序维护人员有着军事化正规划的公司，主要负责人经过专业教育，秩序维护人员40余人，70%均来自退伍军人。主要业务除对公司接管物业项目内的秩序维护专业培训管理外，并对外承接大型企业，商场，高档写字楼，医院，院校等安全秩序维护管理业务，公司秩序维护人员均按公安部制定的《保安员培训教学大纲》进行20多课目240课时的岗前培训，岗间培训和外派学习。对聘用的秩序维护人员均实施考核上岗制度。并建立完善的个人档案管理和签订有效合法的员工聘用合同。公司不定期的对其工作进行巡查，定期进行各项法律、法规及思想道德教育。主要目的是规范专业的安全秩序维护队伍，使队伍训练有速、安全可靠。
安全防范：
一.管理区域制定安全防范制度，保证24小时值班及巡逻安全防范。设三个固定岗专人值守，采用限时跨立姿势于指定地点站立服务。
二.对来访人员提供指引服务，态度须和蔼。善于发现隐患和可疑人员，处理突发事件。大件物品进行出入登记签可制。
三.巡视人员按规定时间和线路电子巡更，巡视率达100%，频率不低于2小时/次。监控系统24小时三班值守，对控制区域进行监控并定时录像（待设备到位）。
岗位要求
(一)政治合格，精神饱满，规定着装，仪容、仪表整洁，做好上岗签名；
(二)保持充沛精力，具有高度责任感，使命感及奉献精神，
(三)建立岗位值班记录，并做好换岗和交换班的口录和书面汇报。
(四)工作人员须统一着装，配证上岗；经岗前培训及每月定期培训。
(五)上岗时严禁吸烟、喝酒、看书看报，不做与工作无关之事。
(六)每周三下午15:00参加公司资源管理部组织的训练。
(七)作好每班《值班记录》、《交接班记录》，时时微笑服务。
物防方面
1.安全监控系统设立24小时候监控值班岗，全面了解和严密监视物业安全状况。
2.密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像，在大堂、客梯，楼面及要害部发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并通和在岗人员进行问盘查，同时向管理员报告。
监控中心人员严守秘密，严禁泄漏本物业监控点等安保方面的详细资料。
工作要求
1.按线路巡逻，保持高度警觉，发现可疑情况立即报告，发现衣冠不整者.其他闲杂人员要求离开或阻止其入内。
2.维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。
3.巡视检查工作要点：
(一)巡视范围包括办公区各层楼面，各机房，各处道坡，车库等。
(二)按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题通知管理员，巡视严格杜绝盲点。
(三)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现一般问题及向班长汇报，并注意消防设施及器材的完好性。
(四)巡视时有礼貌，认真回答工作人员的查询，实行文明服务。
(五)接到治安、火警报警，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。
4.停车管理工作要点
a)停车合理，指挥规范，车辆俯视和整齐。
b)关注已停车辆，防止用户粗心而造成损失。
c)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。
5.各区域的安全管理：
1)公务办公室安全管理：
公务办公区是行政中心安全管理的中心点。行政中心除日常办公，同时政府的窗口办公、信访接待的特点，这方便了市民，提高了办事效率，增强了政府与市民之间的交流与沟通，但同是也为安全管理增加了难度。该区域特点是：不仅工作繁忙，活动多，会议多，而且前来办事的人员成份复杂，流动性大。因此，安全管理的重点是：安全防范，防火、防意外事件发生，防泄密，重点区域是领导办公专区，按一级安保区域防卫，建立健全来访制度；监控中心密切注意所有重要区域的即时动态，随时保持与巡逻班的联系。当有贵宾接待任务时，加强外部的警戒和内部的巡查，贵宾通道指导派专人守卫，监控中心密切注意各方面动态，应急分队随时待命：遇有异常情况发生时，协助其他警力做好安全控制工作，并妥善处理善后工作。在召开大型会议，记者招待会以及领导接待市民的时候，除提前做好一切准备工作外，重点加强事前的巡视检查力度，监控中心注意一切动态，增加外都警戒和内部巡查人员，应急分队处于待命状态，防止意外事件发生。在窗口办公区域，配合政府相关部门接待来访群众，合理安排接访秩序，当有大批群众上访时，配合外部警力保护领导。制止一切滋事行为，防止暴力事件发生，同时充分利用功能区域，妥善疏散上访群众，及时做好沟通化解工作，做到有礼、有节，杜绝与上访群众产生冲突，同时不影响其他区域的正常办公。
2)公共用途区域安全管理：
行政中心的公共用途区域面积大、功能多、人员流动量大并且人员相对复杂，针对各功能区域的特点，要求管理必须十分到位，杜绝管理盲点区域和无序。
3)会议安全管理：
会议按其重要程度可分为一般性会议和重要会议。
i.一般性会议侧重以安全服务为管理重点，维护公众秩序，有效控制人流方向，防止不法分子破坏，杜绝意外事件发生，保障会议正常进行，会议结束后，及时清理现场，对遗失的文件，会议记录等及时上交有关部门
ii.召开重要会议时，会前做好相关准备工作，会议期间配合外部警力确保领导和贵宾的安全，会堂周围、通道要求畅通，对一切可能发生安全事故的设备设施及时处理，会议期间密切关注会堂内外一切情况，严格监控全场情况，对来历不明的人和物及时进行盘查和处理，同时做好一切应急准备，应急分队处于待命状态。
4)贵宾接待：
贵宾接待对象的级别可分为一般贵宾和国家领导人等重要贵宾
i.一般贵宾接待时主要是以安全服务为主。维护接待室周边秩序，保持贵宾通道时刻畅通；管理人员主要巡视检查设备设施的使用功能。维持正常的公众秩序，引导不熟悉环境的办事人员。
ii.当有重要贵宾接待任务时，提前做好接待的准备工作，检查接待区域的所有设备设施，在贵宾通道增设固定岗，加强接待区域附近的巡查，配合外部警力确保领导和贵宾的安全，利用先进监控设备监视实时动态，巡逻保安与监控中心时刻保持联系。阻止不明身分人员靠近接待室。